Для большинства людей это самая крупная финансовая сделка, которую они совершают. Поэтому важно принять правильное решение с первого раза. Покупка дома иногда может быть такой же скучной, как набор правил. К счастью, вы можете быстро и легко реализовать свою мечту стать домовладельцем, если у вас есть необходимые знания и методы.
Шаг
Часть 1 из 4: Финансовый менеджмент
Шаг 1. Увеличьте свой кредит
Чем выше ваш рейтинг FICO, который колеблется от 300 до 850, тем выше процентная ставка, которую вы зарабатываете. Это очень важная вещь. Разница между процентами по ипотеке 4,5% и процентами по ипотеке 5% может означать «десять тысяч долларов» в течение срока ссуды.
Попросите бесплатную копию вашего кредитного отчета, чтобы вы могли видеть, что кредиторы видят в вашей кредитной истории. Оплатите кредитную карту и решите все проблемы с кредитом
Шаг 2. Запросите предварительное одобрение, чтобы получить сумму, которую вы можете заплатить
Подайте заявку нескольким кредиторам в течение двух недель, чтобы проверки не поставили под угрозу ваш кредитный отчет. Сделайте это «до» связи с агентом по недвижимости, чтобы быть уверенным в своих силах и не попасть в аварию с домом, за который вы не можете позволить себе расплачиваться.
- Продавец «радует» покупателя, получившего предварительное одобрение. Покупатели, получившие первоначальное одобрение, почти всегда получают зеленый свет от кредиторов, а это означает, что риск отмены сделки невелик.
- Не проходите предварительную квалификацию, не предварительное утверждение. Это разные вещи. Предварительное одобрение означает, что кредиторы обычно готовятся предоставить вам ссуду после просмотра вашей финансовой отчетности. Первоначальная квалификация просто означает, что кредитор «оценивает» то, что вы можете взять в долг. Это не значит, что вы получите ссуду.
Шаг 3. Продайте ипотеку
Подождите - почему вы должны продавать ипотеку, прежде чем принять решение о покупке дома? Разве это не полная противоположность? Не обязательно. Продажа ипотеки до того, как вы решите купить дом, может быть прибыльной по одной из основных причин:
- Вы будете точно знать, сколько денег можете занять «до» покупки дома. Многие люди эмоционально привязаны к определенному дому, но не могут владеть им. Они изо всех сил пытались найти ипотеку, которая могла бы покрыть стоимость дома. Получить ипотечный кредит раньше срока и купить второй дом менее заманчиво, но это вдвойне умно. Вскоре вы сможете определить, находится ли дом в этом ценовом диапазоне или нет.
- Подумайте о типе первоначального взноса, который вы можете себе позволить. Это становится частью вашего расчета ипотеки, хотя вам не нужен точный расчет при продаже ипотеки. Есть общее представление. Об этом подробнее и пойдет речь в этой статье.
- Найдите и найдите сравнения, которые кредиторы используют для определения вашей квалификации для получения ссуды. Часто используется сравнение «28 и 36». Это означает, что 28% вашего валового дохода (до уплаты налогов) должно покрывать стоимость дома, который вы планируете купить (включая принципы и проценты по ипотеке, такие как налоги на жилье и страхование). Ежемесячные выплаты по кредиту в сочетании с расходами наличными не должны превышать 36% вашего валового дохода. Найдите процент вашего валового ежемесячного дохода (28% и 36% от 3750 долларов = 1050 и 1350 долларов соответственно). Ваши ежемесячные платежи по непогашенному кредиту не могут превышать разницу между (300 долларов США), иначе вы не будете одобрены.
Шаг 4. Если вы соответствуете требованиям, сначала проверьте программы, доступные покупателям
Некоторые часто предлагают более низкие требования к первоначальному взносу. Его предлагают несколько государственных и местных органов власти. Вы также можете получить доступ к сумме до 10 000 долларов из 401 (k) или Roth IRA без штрафных санкций. Обратитесь к своему брокеру или сотруднику отдела кадров для получения конкретной информации о ссуде на рассматриваемый актив.
Шаг 5. Выскажитесь и наймите юриста (по желанию)
Если вы ищете простой и беспроблемный процесс покупки дома, вам, вероятно, просто понадобится риэлтор, нотариус и, возможно, ипотечный брокер. Но еще раз вы должны помнить, когда все может идти гладко, в соответствии с ожиданиями. Наймите честного, уважаемого и (относительно) дешевого юриста, если:
- Гонорар адвоката - это небольшая часть бюджета, который вы тратите по сравнению с общей суммой, которую вы тратите на свой дом.
- Дом, который вы приобрели, находится в процессе обращения взыскания или судебного процесса, что означает, что он был передан как часть имущества умершего человека.
- Вы подозреваете, что продавец пытается легко разорвать сделку, или вы им не доверяете.
- Ваш штат требует, чтобы поверенный прекратил процесс покупки дома. В настоящее время в шести штатах требуется присутствие адвоката. Поговорите с жилищной комиссией вашего штата, чтобы узнать, распространен ли этот процесс в вашем штате.
Часть 2 из 4: Покупка дома
Шаг 1. Найдите хорошего агента по недвижимости, который будет представлять вас в процессе поиска и переговоров
Агенты по недвижимости должны быть: дружелюбными, открытыми, привлекательными, спокойными, уверенными и квалифицированными. Узнайте о тарифах, методах, опыте и обучении агентства. Ищите риэлтора, который живет в этом районе, работает полный рабочий день, успешно покупает несколько объектов недвижимости каждый год и имеет хорошую репутацию.
- Риэлторы обычно работают на продавцов, но это неплохо. Работа риэлтора - объединить людей, которые хотят купить и продать конкретный дом. Поэтому риэлтор заинтересован в продаже дома. Хороший риэлтор будет использовать свой опыт, чтобы продать «правильный» дом «правильному» покупателю - то есть вам.
- Когда вы найдете риэлтора, предоставьте полную информацию при описании дома, который вы хотите - количество ванных комнат и спален, гараж, который соединяется с интерьером дома, пустырь и все остальное, что важно, например, хорошее освещение или размер сад для детей.
Шаг 2. Зарегистрируйтесь в резервной службе MLS для поиска свойств в вашем районе
Сервис множественного листинга даст вам представление о рыночной доле в том ценовом диапазоне, который вы ожидаете. Ваш агент также может сделать это за вас.
Если вы регистрируетесь через агента по недвижимости, это плохой способ связаться с зарегистрированным агентом, чтобы увидеть дом лично. Не просите агентов сделать это, если вы не планируете использовать их от вашего имени - им не будут платить, пока клиент не купит дом, и несправедливо просить их работать бесплатно, зная, что вы не будете использовать их для купи свой дом
Шаг 3. Начните искать дома, которые не выходят за рамки вашего бюджета
Попросите риэлтора приступить к работе, но сообщите ему, какой у вас бюджет. Общее правило здесь заключается в том, что вы можете купить дом за 2,5 раза больше вашей годовой зарплаты. Например, если ваша годовая зарплата составляет 85 тысяч долларов, вы можете выделить минимальную сумму ипотечного кредита в размере 210 тысяч долларов и, возможно, большую сумму.
Используйте онлайн-калькулятор ипотеки, чтобы начать вычислять цифры и вспомнить прошлые покупки ипотеки. Помните об этом числе, когда будете готовиться найти дом своей новой мечты
Шаг 4. Начните думать, действительно ли вы ищете дом
Возможно, у вас уже есть сомнения, но подробно расскажите о своих финансах. Вам и вашей семье следует внимательно рассмотреть несколько вещей:
- Что вам и вашей семье нужно в ближайшие несколько лет? Может быть, вы сейчас просто муж и жена, но есть ли планы завести детей? Дом, который подходит и удобен только для двух человек, будет менее комфортным для трех или четырех человек.
- Какие продажи вы хотите делать? Другими словами, каковы ваши приоритеты? Хотя мы считаем, что покупка дома - это хорошо, часто это жестокая пытка, когда мы вынуждены идти на компромисс. Вас беспокоят уютные соседи и хорошие школы на большом заднем дворе? Вам нужна большая удобная кухня вместо большой роскошной спальни? Чем вы пожертвуете, когда у вас будет время кризиса?
- Ожидаете ли вы, что ваш доход увеличится в ближайшие несколько лет? Если ваш доход увеличился на 3% за последние несколько лет и у вас есть надежная работа в удобной отрасли, вы, вероятно, можете быть уверены, что покупка дорогой, но все же разумной ипотеки - это возможность. Большинство покупателей жилья покупают дома по относительно высоким ценам, а затем в течение года или двух переходят в ипотеку.
Шаг 5. Определите среду, в которой вы хотите жить
Ищите доступные дома в районе, где вы живете. Посмотрите на цены, дизайн домов, близость к магазинам, домам и другим удобствам. Прочтите рекламные щиты, если таковые имеются, и поговорите с местными жителями. Посмотрите на дом и его окрестности, а также на условия рядом с домом, чтобы убедиться, что вы не покупаете дом, который только блестит в ваших глазах.
Площадь вокруг вашего дома иногда является важным фактором по сравнению с состоянием самого дома, потому что это повлияет на продажную стоимость вашего дома, если вы собираетесь его перепродавать. Покупка подходящего дома, расположенного выше хорошего квартала, может быть хорошей инвестицией, а возможность идентифицировать и присоединиться к сообществу - где многие люди хотят жить - может побудить вас предложить покупку недвижимости по разумной цене
Шаг 6. Сходите на домашние выставки, чтобы оценить долю рынка и увидеть, что вы хотите
Обратите внимание на общую картину, количество спален и ванных комнат, кухонь и кладовых. Посетите объекты, которые действительно привлекают ваше внимание в разное время, чтобы проверить наличие пробок, наличие парковок, уровень шума и мероприятия. Мирные соседи в обеденное время могут быть шумными в напряженное время, и вы никогда не узнаете об этом, если посетите их только один раз.
Шаг 7. Посмотрите на сравнение домов вокруг вашего дома
Если вы не уверены в цене дома, воспользуйтесь услугами местного оценщика, чтобы оценить ваш дом, который также проведет сравнения. При оценке дома оценщик сравнивает дома в районах, которые имеют одинаковые характеристики и размеры. Если ваш дом дороже, чем другие дома, или оценщик находит дом в другом районе или дальше 1⁄2 милю (0,8 км), будьте осторожны! Никогда не покупайте самый дорогой дом в округе. Банки могут препятствовать финансированию жилья, и вы никогда не увидите соответствующую цену на свой дом. Если вы можете себе это позволить, купите немного более дорогой дом в вашем районе - поскольку окружающие дома продаются по более высокой цене, чем та, которую вы платите, стоимость вашего дома вырастет.
Часть 3 из 4: Как сделать предложение
Шаг 1. По возможности адаптируйте свое предложение к условиям продавца
Это непросто, а зачастую и невозможно, но попытаться сделать это безвредно, совершая самую большую покупку в своей жизни. Вот несколько моментов, о которых вам следует помнить о своем предложении:
- Что дает продавец с точки зрения финансовых перспектив? Нужны они или ждут наличных? Продавцы, которым не хватает денег, будут более чем рады принять предложения по снижению данной цены.
- Как давно продан дом? Дома, которые были проданы в течение длительного времени, можно купить по более низкой цене.
- Купили ли они другой дом? Если продавец в настоящее время не живет в доме, который он продает, будет намного проще сделать ставку по более низкой цене, чем вы можете себе представить.
Шаг 2. Когда вы делаете предложение, посмотрите на сравнение цен
Есть ли у соседних домов аналогичная цена («предложенная цена») и что они там продают? Если дома в этом районе регулярно продаются примерно на 5% ниже запрашиваемой цены, подумайте о том, чтобы сделать предложение, которое колеблется от 8% до 10% ниже запрашиваемой цены.
Шаг 3. Рассчитайте расходы на свой дом
Учитывайте годовой налог на жилье и страховую стоимость в вашем районе и среднюю цену дома, который вы пытаетесь купить. Также подумайте, сколько денег вы ожидаете выплатить. (Это варьируется в разной сумме, которая обычно колеблется от 3 до 6 процентов от суммы, которую вы занимаете. Кредитные учреждения часто предлагают своим членам более низкие ставки погашения.) Введите общую сумму на ипотечном калькуляторе (вы можете найти его в Интернете или сделать самостоятельно.).) Если результат превышает 28% вашего валового дохода (или если в вашей ситуации кредиторы используют низкий процент), вам будет сложно получить ипотечный кредит.
Определите, нужно ли вам продать старый дом, чтобы получить новый. При необходимости покупка нового дома очень зависит от продажи старого дома. Зависимое предложение сопряжено с большим риском и менее ожидаемым продавцом, поскольку продажа не может быть завершена до тех пор, пока старый дом покупателя не будет продан. В первый раз вы можете выставить свой старый дом на фондовой бирже
Шаг 4. Если вы действительно хотите дом, будьте готовы сделать предложение выше запрашиваемой цены
Доступность на рынке и спрос обычно носят принудительный характер. Если за небольшое количество домов претендует много людей, будьте готовы предложить как можно более высокую ставку. Некоторые покупатели жилья не верят, что вы все еще держитесь за свою самую высокую ставку, но вы легко обнаружите, что можете превзойти другие предложения, и у них никогда не будет возможности сделать ставку на ваш дом. Если вы хотите дать себе в доме все самое лучшее, что вам действительно нужно, сделайте высокую ставку.
Шаг 5. Поговорите со своим риэлтором, когда будете готовы подать свое предложение
Хотя инструкции по проведению торгов могут отличаться от штата к штату, обычно происходит следующее: вы отправляете свое предложение брокеру, который затем представляет его представителю продавца. Затем продавец решает принять, отклонить или сделать противоположное предложение.
Введите авансовый платеж со своим предложением. Когда вы соглашаетесь с предложением, вы оформляете его в документации, что означает, что вы либо взяли на себя обязательство купить дом, либо лишились залога, если вы не получите окончательное одобрение ипотеки или что-то не произойдет во время проверки., с которым вы не можете согласиться. Пока документы хранятся у третьей стороны (обычно от 30 до 90 дней), ваш кредитор оформляет финансирование для покупки и утверждает вашу ипотеку
Часть 4 из 4: нарушение сделки
Шаг 1. Определите размер первоначального взноса, необходимый для заключения сделки
Первоначальный взнос представляет собой справедливую стоимость или право собственности на дом. Деньги также являются деньгами, которые не требуют начисления процентов. Чем больше первоначальный взнос вы можете позволить себе сделать или купить дом, тем меньше денег вам понадобится для выплаты жилищных платежей.
- Ожидается, что вы внесете 10-20% от согласованной «стоимости» дома. Обратите внимание, что стоимость дома может быть выше или ниже его продажной цены ». Например, если у вас есть первоначальный взнос в размере 30 000 долларов США, вы должны использовать его для внесения авансового платежа за дом в размере от 300 000 долларов США (10%) до 150 000 долларов США (20%). Часто планируйте меньшие суммы, но не обязательно, чтобы вы платили за частное ипотечное страхование (PMI), которое увеличивает ваши ежемесячные расходы, но не подлежит налогообложению.
- Если вы не можете внести 10-20% первоначальный взнос за свой дом, но у вас хороший кредит и стабильный доход, ипотечный брокер может помочь вам с комбинированной ипотекой или ипотекой FHA. Таким образом, вы берете первую ипотеку на сумму до 80% от стоимости дома, а вторую ипотеку - на оставшуюся часть. Даже если вторая ипотечная ставка немного выше, вычитаемые из налогооблагаемой базы проценты и комбинированные выплаты все равно должны быть ниже, чем первая ипотека с PMI. Если вы покупаете дом, подумайте о программе Неемия, чтобы получить помощь с вашим первоначальным взносом.
Шаг 2. Убедитесь, что окончательное одобрение можно оценить с помощью удобного домашнего осмотра
Запросите следующие исследования и отчеты: обзоры домов, звезды, термиты, радон, опасные материалы, восхождения, наводнения, землетрясения и уровень преступности. (Как правило, на выполнение проверки у вас уходит 7-10 дней - убедитесь, что ваш агент полностью объяснил все при подписании договора купли-продажи.)
- Стоимость проверки дома колеблется от 150 до 500 долларов в зависимости от района, но это может предотвратить ошибку в размере 100 000 долларов. Это особенно актуально для домов из ржи, поскольку вы хотите избежать дополнительных расходов, таких как краска, асбестовая изоляция и плесень.
- Если вы используете результаты обзора для определения цены дома, не указывайте и не включайте ее в свой контракт. Кредитное учреждение попросит вас предоставить копию результатов вашего обзора, что сделает их оценку оценки недействительной.
Шаг 3. Проведите полный осмотр дома и убедитесь, что договор зависит от результатов
Осмотр дома - важная часть опыта покупки дома. Без знания стоимости дома, предлагаемого для получения прибыли, а также его истинной стоимости, может произойти финансовая катастрофа. Покупатели жилья делают «предположения» при расчете бюджета на покупку нового дома. Эти оценки могут быть существенно неверными и поставить семью в тяжелое финансовое положение.
Шаг 4. Сохраните письмо-соглашение
Письмо-соглашение обычно составляется в нотариальной конторе и предполагает подписание документов, относящихся к недвижимости, и договора об ипотеке. Один пакет документов включает в себя документ, соглашение о том, что вы являетесь текущим владельцем дома, и титул, который показывает, что никто другой не может подать в суд или бороться против него. Если проблемы все еще остаются, деньги можно не указывать в письме-соглашении до тех пор, пока проблема не будет решена, что будет использоваться в качестве стимула для продавца быстро решить проблему с целью получения всех прав собственности. Если проблема не исчезнет, деньги могут быть отложены в документе соглашения до тех пор, пока проблема не будет решена, что побудит продавца быстро решить проблему и принять все, что ему предложено.
Рассмотрите возможность использования вашего гражданского поверенного для проверки закрывающих документов и засвидетельствования вашего закрытия. Помните, риэлтор не может дать вам юридическую консультацию. Возможно, вам придется потратить от 200 до 400 долларов на оплату услуг адвоката в короткие сроки, но им платят за то, чтобы они руководили вами
подсказки
- Убедитесь, что у вас есть немного сэкономленных денег, прежде чем вы начнете искать варианты домов для покупки!
- Старайтесь не делать выбор в отношении того или иного объекта недвижимости. Хорошо найти именно то, что вам нужно, но если у вас есть эмоциональная привязанность к дому, вы будете платить больше, чем цена, потому что у вас есть эмоциональная привязанность. Соглашения также могут быть изменены. Повышает желание переехать, чтобы увидеть другой дом; Не существует идеального дома, в котором продавец мог бы предоставить то, что вы хотите.
- Никогда не бери измерительный прибор и не начинай обмерять комнату! Это может дать понять риэлтору, что вы эмоционально привязаны, и назначить определенную цену !!!
Предупреждение
- Продавец не разрешит провести осмотр дома, ведь есть что скрывать - гуляйте!
- Текущее состояние экономики довольно плохое, некоторые люди говорят, что сейчас хорошее время для покупки домов (цены на дома низкие), но другие говорят, что сейчас плохое время для продажи жилья. В настоящее время настоятельно рекомендуется обсудить и принять во внимание все советы перед покупкой дома.
- Остерегайтесь агентов по недвижимости, которые спешат продать недвижимость. Они могут знать о плохом событии, например о падении доли рынка. Попробуйте найти предложения, которые обычно не предоставляются агентами.
