У людей есть множество причин, по которым они хотят купить второй дом; некоторые люди могут захотеть сбежать из отпуска, некоторые могут захотеть заработать на сдаче домов в аренду, а другие захотят купить дом, который необходимо «отремонтировать» к выходу на пенсию. Если вы думаете о покупке второго дома по какой-либо причине, вам следует взвесить все «за» и «против», прежде чем брать еще одну ипотечную ссуду.
Шаг
Часть 1 из 3: Решение о том, подходит ли вам покупка
Шаг 1. Посмотрите на рынок, чтобы купить
Цены на жилье в настоящее время низкие или высокие? Попробуйте посмотреть график зависимости дохода семьи от цен на жилье и посмотрите, имеет ли город, который вы ищете, высокое соотношение по сравнению с другими городами. Обратите внимание, что некоторые города, такие как Нью-Йорк и Сан-Франциско, могут исторически не иметь подобных соотношений.
Поговорите с одним или несколькими агентами по недвижимости об относительных ценах на дома. Даже если вы не получите однозначного ответа (сложно определить, дешевый или дорогой внутренний рынок, потому что информация не всегда четкая), вы можете получить подсказки об определенных рынках, которые стоит посмотреть, или даже о домах, которые хорошо продается. Это ценная информация
Шаг 2. Предположим, что вы не сможете сдать второй дом в аренду
Является ли второй дом надежным вложением средств без арендной платы, поддерживающей список расходов? В противном случае стоит серьезно усомниться в решении купить второй дом. Слишком много семей покупают вторые дома по завышенной цене, делая ставку на то, что они смогут сдать их в аренду, когда в них не будут жить. Когда аренда становится невозможной, невозможной или приносит намного меньше, чем ожидалось, домовладельцы находят только неудачные инвестиции.
Шаг 3. Перечислите возможные затраты
Перечислите все возможные затраты на владение домом. Сможете ли вы уложить все эти расходы в свой бюджет, оставив при этом немного места? Да, вы будете наращивать капитал со вторым домом, но если инвестирование во второй дом мешает вам каждый месяц, вам может быть лучше подождать, пока вы не выплатите свой первый ипотечный кредит, например. Вот некоторые возможные затраты, которые следует учитывать:
- Налог на имущество. В каждой стране разные; средний годовой налог на недвижимость в Лос-Анджелесе составляет 1200 долларов за дом за 100 тысяч долларов, или 1,2%. Если налоги на недвижимость в рассматриваемом вами городе очень высоки, проверьте налоги на недвижимость в соседних городах. Вы можете сэкономить много денег на налогах на недвижимость, просто купив дом в городе недалеко от желаемого места, где нет высокого налогового бремени.
- Базовые аккаунты. Это должно быть намного меньше, если в доме никого нет большую часть года, но этим нельзя пренебрегать.
- Затраты на ремонт / обслуживание. Дома - это живые существа - они растут, стареют, нуждаются в помощи. Учитывайте затраты на ремонт и регулярное техническое обслуживание, например, озеленение. Двор и сад второго дома необходимо поддерживать в хорошем состоянии, если есть арендатор или если вы отсутствуете часть года. В летние месяцы дикие сорняки и несрезанная трава говорят о том, что это место необитаемо. В холодном климате подъездные пути и пешеходные дорожки, которые не очищены от снега, являются приглашением к вандализму или воровству.
- Повышенная страховка. Стоимость страховки может быть выше, потому что недвижимость не использовалась в течение нескольких лет или была сдана в аренду.
- Услуги по управлению недвижимостью. Компания по управлению недвижимостью должна учитывать большой фактор затрат в ваших расчетах, особенно если вы покупаете второй дом очень далеко от вашего основного места жительства. Если вы сдаете недвижимость в аренду, вам придется попросить кого-нибудь предоставить вашему арендатору экстренный ремонт. Если у вас есть уединенный загородный дом, убедитесь, что кто-то может проверить, нет ли замерзших труб, протекающей крыши или любого возможного повреждения дома во время вашего отсутствия.
Шаг 4. Не полагайтесь только на те же налоговые льготы, которые вы можете получить за свой первый дом
Обратитесь в IRS (или DGT в Индонезии), чтобы узнать, какие налоговые последствия будут применяться для вторых домов. Для многих людей налог на владение вторым домом стоит больше, чем налоговый кредит, особенно если вы живете в доме дольше, чем количество дней, на которое вы его сдаете в аренду.
Например, если вы арендуете дом менее чем на 14 дней, вам не нужно включать этот доход. Если вы живете в доме менее 14 дней в году, ваша собственность считается бизнесом, и вычитаемые убытки составляют до 25000 долларов в год
Шаг 5. Проконсультируйтесь с бухгалтером-бухгалтером или налоговым консультантом, прежде чем начинать поиск второго дома
Общественный бухгалтер или налоговый консультант сможет предоставить вам точную и актуальную информацию о налоговых списаниях, займах, процентных ставках и т. Д. Например, вы можете оценить более дорогую ипотечную ссуду с более высокой процентной ставкой, независимо от вашей кредитной истории - получение второго дома обычно просто дороже.
Часть 2 из 3: правильный первый шаг
Шаг 1. Сначала рассмотрите возможность аренды в том районе, где вы планируете покупать
Многие люди совершают ошибку, покупая недвижимость на рынке, где они ничего не знают и о котором, в конце концов, им все равно. Даже если вы планируете использовать свой второй дом в качестве инвестиций и сдавать его в аренду, в первую очередь это должно быть место, где вы можете видеть себя живущим там, даже если только в течение нескольких недель в году. Арендуйте в этом районе хотя бы на некоторое время, чтобы вам было комфортно там жить.
Шаг 2. Поговорите с местными жителями и станьте одним из них
Узнайте, что любят местные жители; где они думают будущее области; как долго они там жили и т. д. Местные жители могут дать вам хорошее представление о жизни в этом районе. Используйте эту информацию, чтобы определить, является ли покупка недвижимости хорошей долгосрочной инвестицией.
-
Также будьте местным жителем (когда вы арендуете минутку), чтобы вы могли изучить некоторые из факторов, которые повысят стоимость вашего потенциального дома:
- Расстояние до хорошей школы
- Надежные и обширные возможности транспортировки
- Выбор мест для покупок
- Расстояние до больницы, а также наличие полицейского участка и пожарной части.
- Низкий уровень преступности
Шаг 3. Посмотрите, сколько стоят «вознаграждения» в этой области
Comps, или сопоставимые цены на жилье, должны дать вам хорошее представление о том, насколько дорогие дома в этом районе. Вы можете напрямую поговорить с агентом по недвижимости, чтобы получить данные о сопоставимых ценах на жилье. Ключом к сопоставимым ценам на жилье является цена продажи, а не указанная цена. Используйте сопоставимые цены на дом для приблизительной оценки - просто потому, что дом с 4 спальнями и 3 ванными комнатами на той же улице, проданный за 575000 долларов (7,6 миллиарда рупий), не означает, что дом с 4 спальнями и 3 ванными комнатами - это то, что вы хотите, тоже будет иметь то же самое. цена.
Шаг 4. Начните знакомство с обязанностями домовладельца, если вы планируете сдавать его в аренду
Если вы хотите сдать в аренду второй дом и построить собственный капитал, важно знать, чего от вас ждут. Не подвергайте себя угрозе закона из-за лени или невежества - вы получите обкуривание. Вот лишь несколько вещей, на которые вы должны обратить внимание как потенциальный владелец арендуемого дома:
- Узнайте, как выслать арендатора или расторгнуть договор аренды.
- Изучите законы своего штата в отношении гарантийных депозитов, что может быть покрыто - уборка, невыплаченная арендная плата, чрезмерный ущерб - и не может быть покрыто - модернизация мебели, нормальный ущерб, ремонт - им.
- Узнайте, как структурировать заявку на аренду и как выбрать арендатора. Законы о борьбе с дискриминацией юридически требуют от вас соблюдения применимых правил.
- Знайте свои обязанности по текущему ремонту и техническому обслуживанию.
- Защитите себя от ответственности за травмы арендатора. Вы можете нести ответственность за любую серьезную аварию с участием арендатора, в которой арендатор обязан защитить себя от нее или исправить ее как можно быстрее.
- Знайте список прав арендаторов, особенно в отношении конфиденциальности. В большинстве стран вы должны уведомить арендатора за 24 часа, если намереваетесь отремонтировать или показать недвижимость, за исключением экстренных случаев.
Шаг 5. Найдите агента по недвижимости
Агент по недвижимости с опытом работы не менее 5 лет в желаемой области будет вашим советником на протяжении всего процесса покупки. Агент по недвижимости поможет вам сузить круг поиска, пока вы не вычеркнете все, кроме самого лучшего. После совершения покупки хороший агент по недвижимости свяжется с вами после продажи. Это становится очень важным для домовладельцев, чье основное место жительства находится очень далеко от их второго дома.
Часть 3 из 3: Завершение соглашения
Шаг 1. Обеспечьте финансирование, прежде чем вы выберете дом
Получив оценку, а затем подготовив ипотечный кредит, вы узнаете, какой тип жилья вы можете себе позволить. Поскольку это, скорее всего, будет ипотечный кредит номер 2, будьте готовы платить более высокие процентные ставки, и вы, скорее всего, будете иметь право на получение ипотечной ссуды меньшего размера. Как только вы точно узнаете общий бюджет, который вы получите, отложите деньги на первоначальный взнос.
- Чтобы получить лучшую вторую ипотеку, кредиторы часто ищут отношение долга к доходу (DTI) ниже 36%. Это означает, что ваш общий долг, включая вашу первую ипотечную ссуду, должен составлять только около одной трети суммы, которую вы зарабатываете каждый месяц. Например, владелец денежных средств с доходом в 7000 долларов (92,5 миллиона рупий) в месяц и долгом в 2500 долларов (33 миллиона рупий) имеет DTI в 35%.
- Будьте готовы заплатить 20% от покупной цены. Эти деньги должны поступить из ваших личных сбережений или текущего капитала. Вы также можете подумать о займе из своего фонда страхования жизни или пенсионного фонда.
Шаг 2. Сделайте предложение
Сделайте предложение о втором доме, который вы хотите. Будьте готовы сделать несколько ставок, которые в конечном итоге превзойдут другие, прежде чем вы достигнете этой окончательной ставки.
Шаг 3. Примите меры, чтобы защитить свой новый дом
Второй дом - это вложение, поэтому вы должны приложить все усилия, чтобы защитить его. Вот несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы поддерживать свои активы в актуальном состоянии:
- Перед покупкой осмотрите дом. Вы хотите знать о любых проблемах или дефектах, которые продавец мог не устранить до продажи.
- Получите страховку собственности.
- Получите страховку от повреждений (землетрясение, наводнение, пожар и т. Д.).
подсказки
- Свяжитесь с агентом по недвижимости в интересующей вас области. Спросите их об аренде недвижимости в этом районе. Также неплохо спросить о местной экономике, поскольку она может иметь большое влияние на стоимость недвижимости.
- Нет ничего плохого в том, чтобы подружиться с местными правоохранительными органами и соседями в районе, где вы планируете купить второй дом, особенно если вы не будете часто бывать в этом доме. Если ваши соседи знают или встречались с вами, они с большей вероятностью свяжутся с вами, если заметят, что что-то не так.
- Прочтите книги о том, как стать владельцем арендуемого дома, если вы думаете, что хотите сдать в аренду свой второй дом. Прежде чем сдавать в аренду второй дом, ознакомьтесь с местными и государственными правилами. Сдаваемые в аренду дома должны будут соответствовать всем правилам безопасности, включая встроенные дымовые извещатели и два выхода. Подобные вещи могут показаться незначительными, но если вы не очень опытны, вам придется заплатить профессионалу за ремонт и установку вашего второго дома, если он не отвечает всем требованиям безопасности и зонирования.
Предупреждение
- Вам следует подумать о получении более высокого лимита на страхование ущерба для второго дома, даже если более высокий лимит не запрашивается. Вы не будете постоянно находиться во втором доме, поэтому вам понадобится полная страховка на случай пожара, кражи, других природных явлений, таких как наводнение и повреждение ветром.
- Хорошая идея - подумать о добавлении дополнительной страховки на случай непредвиденных обстоятельств, особенно если вы планируете сдавать свой загородный дом в аренду кому-то другому.
